Nieuwsflits 40

Huurverhoging

Voordat de HPPG de adviesaanvraag huurverhoging van Patrimonium krijgt, gaat er landelijk veel aan vooraf. Niemand wil huurverhoging. Waar is dat geld voor nodig? Er wordt gebouwd en er is een verduurzamingsslag bezig. Vorig jaar stegen de kosten van materialen met 10-11%. Met leningen en huuropbrengsten wordt dit betaald. Om het huishoudboekje van een woningcorporatie gezond te houden voor de volgende generatie huurders is er de huurverhoging.

In 2021 was er de huurbevriezing. In 2023 kregen 1700 huurders van Patrimonium met een minimum inkomen en huur boven 577,80 een huurverlaging. Prachtig toch? Dat is meer dan ¼ van het gehele bezit. Minder inkomsten uit huur betekent keuzes maken. Geld kan maar één keer worden uitgegeven. Verduurzamen van alle woningbezit vóór 2030. Bouwen, bouwen, bouwen zodat de beschikbaarheid wordt verbeterd.

Verduurzamen is een investering die loont voor de huurder. De betaalbaarheid verbetert omdat er minder gas wordt gebruikt. Normaal betaal je een huurverhoging omdat het wooncomfort stijgt. Patrimonium investeert in HR++ glas, verwarmingsketel, individuele afzuigsysteem, deurdrangers, kierdichting, ventilatierooster en brandmelder. Warmtestad-aansluitingen in Selwerd is al werkelijkheid. De kosten zijn aanzienlijk voor de verhuurder. Huurverhoging, welk advies zou u geven?

Tweede Kamer verwerpt moties bevriezen of beperken huurverhoging

Donderdag 8 februari is een aantal moties ingediend die pleiten voor het bevriezen of beperken van de afgesproken huurverhoging bij corporaties. ‘We kunnen het ons niet permitteren dat de in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) afgesproken huurontwikkeling niet nagekomen wordt door het Rijk. Dat zou een streep zetten door de ambities voor verduurzaming en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Corporaties moeten kunnen rekenen op een betrouwbare overheid die zijn afspraken nakomt’, aldus Martin van Rijn, voorzitter van Aedes branchevereniging van woningcorporaties. Aedes dringt er daarom bij de Kamer op aan om de in de Nationale Prestatieafspraken vastgelegde huurverhoging door te zetten.

Update: Dinsdag 13 februari heeft de Tweede Kamer tegen verschillende moties gestemd over het bevriezen of beperken van huurverhoging bij corporaties. Update: Het is goed dat de Kamer inziet dat corporaties door moeten kunnen gaan met verduurzaming en nieuwbouw van sociale huurwoningen.

In aanloop naar de stemming over de moties publiceerde Aedes onderstaand artikel. Daarin uitleg over het belang van de afgesproken huurontwikkeling en waarom het verhogen van de huurtoeslag veel effectiever is om huurders met de laagste inkomens te ondersteunen. Bron: Aedes 14 februari 2024 Nieuws-persbericht.

Huren dalen ten opzichte van lonen en uitkeringen

In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is vastgelegd dat de huren 0,5% minder stijgen dan de gemiddelde loonontwikkeling (5,8%). Die afspraak is gemaakt om ervoor te zorgen dat de meeste huurders relatief gezien een kleiner deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur. Daarom mag de huursom van woningen van corporaties dit jaar met 5,3% stijgen. Onderzoek door het Nibud laat zien dat ook dan het deel van hun inkomen dat mensen aan huur betalen, inderdaad daalt. Zie de rekenvoorbeelden in het kader.

Aanpakken energiecrisis én wooncrisis

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ‘De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel gedaan om huren betaalbaar te houden. Zo lag de gemiddelde huurverhoging in 2023 op slechts 0,1% omdat 600.000 huishoudens een flinke huurverlaging van gemiddeld 60 euro per maand kregen. Dit boven op de huurbevriezing en huurverlagingen uit 2021, het passend toewijzen en het feit dat corporaties gemiddeld maar zo’n 70% van de maximaal toegestane huur vragen. We willen doorgaan met zo snel als mogelijk de energiecrisis én wooncrisis aan te pakken.’

Minder huurinkomsten is minder investeren

Ook voor corporaties nemen (bouw)kosten toe omdat materialen duurder worden en rentelasten en lonen stijgen. Uit de berekeningen blijkt dat ‘draaien aan de huurknop’ een grote impact heeft op de investeringsruimte van woningcorporaties. Als corporaties in 2024 huren bijvoorbeeld 1% minder verhogen (4,3% i.p.v. 5,3%), dan betekent dit dat er op termijn 20.000 minder sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden, evenzoveel huishoudens laten we daarmee in de kou staan.

Minder huurverhoging grotendeels niet ten goede aan huurder

Het lijkt misschien onlogisch, maar minder huurverhoging verbetert de financiële positie van huurders (met huurtoeslag) maar zéér beperkt. Huurbevriezing of een lagere huurstijging is namelijk vooral gunstig voor de overheid. Als de huur daalt, daalt de huurtoeslag namelijk mee. Van elke euro minder huurverhoging, gaat bijna 2/3 naar de overheid en maar 1/3 naar de huurder. Het frappante is daardoor dat hoe lager het inkomen van een huurder, hoe minder de huurder profiteert van een lagere huurverhoging of huurbevriezing. Bovendien komt deze niet alleen bij de huurders met het laagste inkomen omdat ook mensen met een middeninkomen in de sociale huur profiteren.

Verhoging huurtoeslag 3 keer effectiever

Daarom is een verhoging van de huurtoeslag veel effectiever. Die komt helemaal ten goede aan de laagste inkomens, óók zij die huren in de vrij sector. Een verhoging van de huurtoeslag is veel malen gerichter en 3 keer effectiever dan een lagere huurstijging. En corporaties kunnen dan blijven investeren in de broodnodige nieuwbouw en verduurzaming en onderhoud van hun bezit.

Rekenvoorbeeld huurder X met huurtoeslag

Huurder X heeft eind 2023 een netto besteedbaar inkomen van 2.125 euro per maand en een huurwoning met een huur van 600 euro. Hij krijgt 178 euro huurtoeslag, waardoor de netto huur 422 euro is. De netto huurquote – netto huur / inkomen – is 19,5%. Op 1 januari gaat het netto besteedbaar inkomen omhoog, naar 2.246 euro. De huur is nog steeds 600 euro. De huurtoeslag gaat wel omhoog, o.a. met een verlaging van de eigen bijdrage met ruim 30 euro per maand, naar 219 euro per maand, waardoor de netto huur daalt naar 380 euro. De netto huurquote is dan 16,9%. Op 1 juli gaat de huur met 5,3% omhoog, naar 632 euro per maand. De huurtoeslag stijgt daarom ook, naar 240 euro per maand, waardoor de netto huur 392 euro is. Dit is dus nog steeds 30 euro lager dan de netto huur eind 2023. De netto huurquote is dan 17,5%.

Dit rekenvoorbeeld laat zien dat huurders met huurtoeslag in 2024, zowel na de huurtoeslagstijging van 1 januari als na de huurverhoging van 1 juli, netto minder aan huur kwijt zijn dan in 2023. Als je naar de huurquote kijkt, is het zelfs fors minder. Uiteraard is dit afhankelijk van de precieze inkomensstijging, huur en de vraag of je huurtoeslag krijgt.

Rekenvoorbeeld huurder Y zonder huurtoeslag

Huurder Y heeft eind 2023 een netto inkomen van 2.848 euro per maand en een huurwoning met een huur van 808 euro. Hij krijgt geen huurtoeslag. De netto huurquote – netto huur / netto inkomen – is 28,4%.

Op 1 januari gaat het inkomen omhoog, naar 3.034 euro netto per maand. De huur is nog steeds 808 euro. De netto huurquote is dan 26,6%. Op 1 juli gaat de huur met 5,3% omhoog, naar 851 euro per maand. De huurquote is dan 28,0%.

Dit rekenvoorbeeld laat zien dat ook mensen zonder huurtoeslag, in 2024 een minder groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur dan in 2023, ook al stijgt de huur op 1 juli met 5,3%. Uiteraard is dit afhankelijk van de precieze inkomensstijging en huur.

NB: Bovenstaande voorbeelden zijn gebaseerd op het Nibud-rapport ‘Betaalbaarheid van de maximale huurverhoging in 2024’.

Auteur Christina Bolt

Nieuws

Nieuwsflits 41

Cursus Participatie De HPPG heeft Kjenning uitgenodigd om zich te laten inspireren en bij te praten over welke manieren er zijn om de achterban te

Lees verder »

Vacature

Download vacature (PDF) De HPPG heeft een VACATURE (voor plm. 8 uur per week) Het Huurders Platform Patrimonium Groningen (HPPG) is er voor jou als huurder

Lees verder »